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Fonds propres

Au sens strict, cette somme provient de vos économies : votre épargne, les sommes provenant de la revente d'un logement, votre capital de 2ème pilier, un emprunt familial, un héritage reçu, des donations, ...

Par extension, le terme "apport personnel" peut englober certains prêts ou participations "constitutifs d'apport personnel" : vous pouvez avoir recours à certains prêts à coût réduit pour "gonfler" votre apport personnel et ainsi présenter un meilleur dossier à la banque.

Il s'agit :


-	des prêts épargne logement

-	du prêt à taux zéro

-	des "petits prêts" (prêts fonctionnaires, prêts de la CAF, prêts départementaux et régionaux)

On exprime généralement l'apport personnel en fonction du montant de l'opération, en pourcentage. Ainsi, si vous cherchez à acheter un appartement de 150 000 € avec un apport personnel de 30 000 €, on dira que vous avez un apport de 30 000 / 150 000 = 20%. Vous solliciterez donc un emprunt pour les 80% restants du montant.

Quel est le meilleur niveau d'apport ?

En général, les banques demandent qu'au moins 10% de l'opération soient financés par votre apport personnel. En pratique, 20 à 30% d'apport sont particulièrement appréciés.
Il est plus difficile, bien que possible, d'emprunter sans avoir d'apport personnel. Même si vous n'avez pas d'économies, vous avez peut-être droit à des prêts aidés tels que le prêt à taux 0%.

Plus votre apport personnel est important, meilleures seront vos conditions d’emprunt. Pour la banque, les fonds propres permettent d'apprécier le risque qu'elle encourt en vous prêtant de l'argent.
L'emprunteur qui a un apport personnel important a prouvé sa capacité d'épargne et donc sa capacité à rembourser un emprunt. Il a un "profil" moins risqué et il est normal qu'il bénéficie d'un taux d'intérêt plus faible. Au contraire, si l'emprunteur est depuis longtemps dans le monde du travail, a des revenus réguliers et confortables et n'a pas réussi à se constituer une épargne, on peut soulever des doutes quant à sa future capacité de remboursement.

Frais

Lors d’un achat immobilier, des frais importants vont vous être demandés.

Ce sont :


-	Les frais de notaire

-	Les frais d’inscriptions au registre foncier

-	Les frais d’hypothèques, de caution ou de PPD

-	Eventuellement les frais d’agence

Tous ces frais sont calculés en fonction de du prix de votre opération immobilière. Pour les logements neufs ou ayant moins de 5 ans, vous bénéficiez de frais de notaire réduis. Il est indispensable de s’appuyer sur un barème précis pour ces différents calculs afin de ne pas sous ou sur évaluer ces frais. De façon approximative, on dit souvent : « 7% de frais de notaire pour de l’ancien contre 2.5% pour du neuf »

Durée

Vous devez avant tout choisir votre durée d'emprunt en fonction de vos capacités de remboursement mensuel

En raccourcissant la durée, vous augmentez le montant de vos mensualités et votre charge de remboursement. Les mensualités doivent correspondre à votre capacité de remboursement et ne pas être trop "écrasantes". Une charge trop lourde serait pénalisante pour vous et il est dans votre intérêt de choisir des mensualités appropriées à vos revenus.

Comment choisir ?

En premier vous devrez déterminer le niveau optimal de vos mensualités : combien d'argent pouvez-vous consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit ?
Le montant de vos remboursements ne doit pas excèder 33% de vos revenus, l'idéal étant de ne pas dépasser 30%.
C'est votre capacité de remboursement. Elle permet de déterminer la durée de votre prêt.

Fiscalité

Depuis le 1er mai 2007, tous les emprunteurs qu’ils soient ou non imposables sur le revenu, dans le cadre d’une résidence principale peuvent bénéficier du crédit d’impôt « intérêts d’emprunt »

Ce dispositif d’abattement fiscal s’applique durant les cinq premières années de remboursement de votre prêt dans le cadre de votre résidence principale.

Pour un même logement, le montant des intérêts donnant droit au crédit d’impôt ne peut excéder, au titre de chaque année d’imposition, la somme de 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune ; somme pouvant être majorée de 500 € par personne à charge du foyer fiscal. Cette majoration de 500 € est divisée par deux lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.

Pour en bénéficier, vous devez indiquer le montant des intérêts d'emprunt versé au cours de l'année sur votre déclaration pré-remplie de revenus n° 2042 à la ligne prévue dans le cadre "Charges ouvrant droit à réduction ou à crédit d’impôt".
Le crédit d'impôt est calculé automatiquement sur l'avis d'imposition et déduit du montant de l'impôt à payer.
Si le montant de l'impôt est inférieur au crédit, la différence lui est remboursée sans aucune démarche supplémentaire

Montage

Dans tous les cas, peu importe la monnaie ou la banque, le principe fondamental d’un prêt immobilier est le suivant :

En terme de remboursement, deux possibilités s’offrent à vous

-Prêt à amortissement direct

Vous remboursez périodiquement et régulièrement votre crédit hypothécaire à la banque prêteuse. Corolaire, la dette et les intérêts diminuent à chaque versement,

Prêt à amortissement indirect

Vous conserver une dette hypothécaire constante pendant toute la durée du crédit
Vous versez les remboursements en capital sur un compte de prévoyance 3ème pilier A, établi auprès d’une compagnie assurance ou d’une banque. Le capital accumulé est versé en une seule fois à la banque prêteuse à l’échéance de votre prêt,

Sous réserve d’un amortissement extraordinaire (retrait anticipé du 3ème pilier, 2ème pilier, cash, etc.), la dette reste constante avec l’amortissement indirect.

Assurance

L’assurance de votre prêt est un point très important, à ne pas négliger. On trouve deux types d’assurances de prêt actuellement :


-	L’assurance de type constante

-	L’assurance de type dégressive

Assurances constante : la prime est calculée en fonction du capital emprunté et reste fixe pendant toute la durée

Assurance dégressive dégressive est calculée en fonction du montant restant à payer à la banque

Une fois ce choix effectué, il vous reste encore la possibilité de choisir si vous désirez conclure votre assurance au sein de la banque ou en faisant appel à une compagnie d’assurance externe.

L’écart financier entre les propositions peut souvent sembler terriblement alléchant, nous vous recommandons cependant de faire particulièrement attention aux champs de couverture de ces diverses offres et compagnies afin d’éviter les mauvaises surprises.
De plus, certaines banques ne vous autoriseront pas à prendre une couverture d’assurance extérieure.

Le coût d'une acquisition ne doit pas dépasser 33 % du revenu l'emprunteur.

Si le revenu annuel de l'emprunteur s'élève à CHF 100'000, cela signifie qu'il ne pourra pas consacrer plus de CHF 33'000 par an à sa propriété.